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Baufinanzieren ohne Bausparen?
5 Schritte zu Ihrer Baufinanzierung
Schritt 1: Sind Sie wirklich bereit für die Baufinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung bedeutet vor allem eines: langfristige Verantwortung. Bevor jedoch finanzielle Aspekte im Mittelpunkt stehen, sollten Sie sich ehrlich fragen, ob Sie diesen Schritt zum aktuellen Zeitpunkt wirklich gehen möchten – oder, ob Sie lediglich vom derzeit günstigen Zinsumfeld zum Immobilienkauf motiviert sind. Beides ist legitim – bedarf jedoch unterschiedlicher strategischer Überlegungen.
Ein Immobilienerwerb macht im wahrsten Sinne des Wortes „immobil“. Er bindet Sie nicht nur an einen Ort, sondern auch an einen langfristigen Darlehensvertrag. Eine solide Baufinanzierung vereint daher die passende Immobilie mit einer tragfähigen Finanzierungsstruktur. Überlegen Sie: Haben Sie Ihren Lebensmittelpunkt bereits gefunden – oder sind Veränderungen durch Beruf oder Familie in den nächsten Jahren denkbar? Auch Ihre familiäre Planung spielt eine Rolle: Wird sich Ihre Lebenssituation in den kommenden fünf bis zehn Jahren voraussichtlich verändern? Wenn ja, sollten Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit vorausschauend kalkulieren – etwa mit einem potenziell steigenden Einkommen (Karriereaspekt) und zusätzlichen Ausgaben für den eventuellen Familienzuwachs.
Schritt 2: Haushaltsanalyse – Ihre finanzielle Ausgangslage
Auch wenn die Suche nach Immobilien zunächst reizvoll erscheint – unser Tipp: Ermitteln Sie zuerst Ihre finanzielle Belastbarkeit. Erst wenn Sie wissen, welchen monatlichen Betrag Sie für eine Finanzierung aufbringen können, macht es Sinn, nach passenden Objekten zu suchen.
Für diese Analyse ist es essenziell, Ihre Einnahmen und Ausgaben detailliert gegenüberzustellen. Das gelingt handschriftlich, in Excel – oder gemeinsam mit unserer individuellen „Beratung“. Ziel ist, Ihre maximale monatliche Tilgungsrate zu bestimmen. Zur Orientierung: Viele Finanzinstitute empfehlen, nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens für die monatliche Rückzahlung einzuplanen – idealerweise sogar nur 30 %, um weiterhin Möglichkeiten für Rücklagen, Urlaub oder Bildung zu behalten.
Schritt 3: Budgetplanung – Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Ein solider Finanzierungsplan berücksichtigt immer auch vorhandenes Eigenkapital. Die Faustregel lautet: Mindestens zehn Prozent des Kaufpreises, sowie sämtliche Kaufnebenkosten sollten aus Eigenmitteln gedeckt werden. Diese Nebenkosten betragen in Deutschland – je nach Bundesland – rund 5 bis 15 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 250.000 € entspricht das bis zu 37.500 € für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler.
Verfügen Sie über ausreichendes Eigenkapital für die Nebenkosten, kann unter Umständen eine 100-%-Finanzierung realisiert werden. Beachten Sie jedoch: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital – also inklusive Nebenkosten – entspricht einer 110- oder 120-%-Finanzierung und wird nur von wenigen Anbietern zu deutlich höheren Zinssätzen angeboten.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto einfacher und günstiger gestaltet sich das Finanzierungsgespräch. Dennoch ist laut Wohnimmobilienkreditrichtlinie heute vor allem ein gesichertes Einkommen ausschlaggebend – selbst ein hoher Eigenkapitalanteil garantiert keine Zusage.
Kennen Sie Ihre tragbare monatliche Rate und das verfügbare Eigenkapital, fehlt noch ein wichtiger Parameter: die gewünschte Laufzeit Ihres Darlehens. Planen Sie möglichst realistisch. Während eine Ein-Prozent-Tilgung früher Standard war, schreiben Banken heute eine höhere Tilgung vor – häufig zwei bis drei Prozent –, um die Rückzahlung auch bis zum Renteneintritt sicherzustellen.
Schritt 4: Immobiliensuche und Unterlagen zusammenstellen
Mit dem ermittelten Maximalbudget aus unserem individuellen „Beratungsgespräch“ beginnt Ihre Suche nach der passenden Immobilie. Während Sie Angebote prüfen, Besichtigungstermine wahrnehmen und mit Verkäufern oder Maklern verhandeln, können Sie parallel die benötigten Unterlagen für die Finanzierungsanfrage vorbereiten:
Einkommensnachweise der letzten drei Monate (bei Selbstständigen: der letzten drei Jahre), letzter Einkommenssteuerbescheid und Einkommenssteuererklärung
Eigenkapitalnachweise (z. B. Kontoauszüge, Depotnachweise, Bausparverträge)
Eine vollständig ausgefüllte Selbstauskunft
Schritt 5: Finanzierung anfragen – mit starker Verhandlungsbasis
Sobald Sie eine Immobilie ins Auge gefasst haben und alle relevanten Objektunterlagen vorliegen (u. a. Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Lageplan), werden wir mit Ihnen eine passende Finanzierungsstruktur aus über 150 angeschlossenen Banken über unsere Plattform finden.
Das zugeschnittenes Finanzierungskonzept entwickeln wir mit Ihnen– transparent, zukunftssicher und individuell. Sprechen Sie uns an!
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